1. Tapu kaydını resmî kaynaktan doğrulayın
- Satıcının gerçekten malik olduğunu ve ilandaki ada/parsel numarasının doğru olduğunu tapu kaydından kontrol edin. Malik kendi kaydını e-Devlet'teki tapu bilgileri hizmetinden görebilir.
- Parselin sınırını ve yüzölçümünü TKGM Parsel Sorgu ile karşılaştırın. Biarazi'de "TKGM doğrulandı" etiketli ilanlarda sınır bu kaynaktan çizilir.
- Tapuda ipotek, haciz, şerh veya beyan olup olmadığını öğrenin; varsa satıştan önce nasıl kaldırılacağını yazılı olarak netleştirin.
2. Müstakil mi, hisseli mi?
- Müstakil tapuda parselin tamamı satıcıya aittir.
- Hisseli tapuda parsel birden çok kişiye aittir ve satılan şey parselin belirli bir yeri değil, bir paydır (ör. 1/12). Tarlada "şu köşe benim" şeklindeki paylaşım (fiilî taksim) genellikle tapuya işlenmez; tapuda tek sınır görünür.
- Paylı mülkiyette diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı vardır: pay üçüncü kişiye satılırsa paydaşlar, aynı bedeli ödeyerek payı alıcıdan dava yoluyla alabilir. Bu hak satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılabilir.
- Resmî ifraz (bölünme) yapılmışsa her parçanın kendi parsel numarası vardır; ilan o numarayla doğrulanabilir.
3. İmar ve kullanım durumunu öğrenin
- Arsanın imar durumunu ilgili belediyeden (imar durumu belgesi) öğrenin: yapılaşma izni, emsal/kat sınırı, yola terk ve kamulaştırma alanı olup olmadığı.
- Tarım arazilerinde bölünme (ifraz) ve hisselendirme 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile sınırlandırılmıştır; asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına bölünemez. Tarım arazisi alacaksanız İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden bilgi alın.
- "İmarlı", "imara yakın" gibi ifadeleri belgeye dayanmadan kabul etmeyin.
4. Arazide yerinde kontrol
- Kadastral yola cephesi var mı? Yolu olmayan parsele ulaşım için komşu parselden geçit hakkı gerekebilir.
- Elektrik, su ve altyapı bağlantısına uzaklık, eğim, taşkın riski ve komşu sınırları.
- Haritadaki sınır ile arazideki fiilî kullanımın (çit, duvar, ekili alan) örtüşüp örtüşmediği.
5. Ödeme ve tapu işlemi
- Satış yalnızca tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır; elden yapılan satış sözleşmeleri mülkiyeti geçirmez.
- Büyük tutarları tapu işlemiyle eş zamanlı ve kayıt altında ödeyin; bankaların sunduğu tapuda güvenli ödeme hizmetini değerlendirin. Tapudan önce yüksek kapora vermekten kaçının.
- Tapuda gerçek satış bedelini beyan edin. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcı öder; ayrıca döner sermaye ücreti alınır. Tutarı tapu masrafı hesaplayıcı ile görebilirsiniz.
6. Emlakçıyla çalışıyorsanız
- Emlak ofisinin taşınmaz ticareti yetki belgesi olduğunu sorun; yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapılmasını isteyin.
- Hizmet bedelinin üst sınırı, satış bedelinin KDV hariç %4'üdür ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır.
7. Fiyatı bölgeyle karşılaştırın
İlan panelindeki bölge karşılaştırması ve ilçe özet sayfaları, ilanın m² fiyatını aynı ilçedeki diğer ilanlarla kıyaslar. Bunlar ilan fiyatlarıdır, gerçekleşen satış fiyatı değildir; kredi kullanacaksanız kredi hesaplayıcıyla taksitleri de görün.